曹建海：解读奥运后房地产走势

曹建海：解读奥运后房地产走势作客“中国访谈·世界对话”解读 奥运后房地产走势http://webcast.china.com.cn/webc ... /44_1_0101_desc.htm  [中国网]:各位网友大家好，这里是正在为您直播的“中国访谈·世界对话”。近几年，北京的房价可以用火爆来形容，房地产业未来如何发展等问题是老百姓和业内人士共同关心的话题。北京房价的未来走势究竟是升还是降？奥运会以后房地产市场究竟是回落还是继续攀升呢？今天我们特别邀请到了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生为大家解读奥运后房地产走势。(2008-07-08 14:08:11) [曹建海]:各位网友大家下午好。(2008-07-08 14:09:09) [中国网]:非常欢迎曹主任的到来。曹主任，我们看到中国的楼市一直充满争议，现在说北京、深圳、上海等房价下跌的消息使老百姓买房犹豫不决，而且在市场上出现了很多种版本的拐点论。我们看到，在众多的声音当中，您一直是主跌派的，奥运会以后以及政府出台一些关系宏观调控和人民生活的政策，您认为房价是会逐步回落的。我们想问一下，今天距离奥运会开幕还有30天了，到现在为止，您是不是还坚持这个观点呢？(2008-07-08 14:10:11) [曹建海]:对。目前包括北京、上海的情况看，比我们原来预计的拐点来的早一些，我原来预计在奥运会结束，就是08年底开始，因为有一个理性回归的周期。但是近年来看，由于深圳、广州房价跌幅比较大，今年以来，特别是4月份以来，北京的房价已经发生了明显的变化。最近的二手房，包括开发商的销售来说，尽管有一些价格没有变，但是普遍打了折扣，包括送汽车和终身的物业费。这种实际上是降价，但是名义上没有变。另外，即使价格下降了，但是销售量并没有上升，统计1到4月份，销售量只有去年的40%，说明它出现了60%的跌幅，这对开发商来讲是致命的打击。不管前期怎么拿到土地，不管你的成本多低，利润多丰厚，一旦房子卖不出去，意味着资金不能收回。应当说98年以来像北京的房价一直在上涨，从来没有回落过，所以这种上涨使得开发商基本上有资金的都把它放在土地上了。因为以前是有土地就有钱，有地上市公司的股票就有上升空间，所以大量的囤积结果就是遇到了市场的寒流和货币紧缩政策，每一条都足以致他们于死地。(2008-07-08 14:10:51) [曹建海]:所以最近有开发商把自己比喻成震后的“猪坚强”。但是我觉得他们不能和它比，因为猪是人民的财富，人类的好朋友，家里养一头猪，大家都能致富。但是开发商也是全体人民共养的一个商业形态，养开发商的结果是什么？和养一个害虫没有什么区别。养猪可以让大家有钱，猪肉对人类的食用。但是开发商是干什么的？开发商在生产过程当中，我们没有看到他的价值链，没有看到它的价值增值，我们唯一看到的是他垄断了土地使用和房屋开发，他把土地买了以后再盖房子，以卖房子的名义实际上是在卖土地。只有土地在节节上升，所以这就注定房价是以开发商为主体的炒楼集团推高的结果，并没有真实的反映价格。现在开发商以及跟他志同道合的经济学家普遍不承认房价和家庭收入比。我前一阵看了哈佛大学归纳的从1980年到2006年这期间的房价和家庭收入的比值。他们归纳的是，美国的房价中位数和美国家庭收入的中位数的比值，列举了100多个城市。通过这个数据可以看出来，美国在80年到1999年这20年间房价和家庭收入是平均为3。(2008-07-08 14:15:53) [曹建海]:2000年以后，由于美国的“9·11”，包括美国人的高技术泡沫破裂，加上后来的“9·11”，为了拯救美国，他们把基准利率降到1%的水平，这就意味着资本、资金太容易获得了，这样就助长了房地产的上涨狂潮。但是这个上涨远远没有中国上涨的幅度大。所以美国从2000年到2006年，这六年间房价和家庭收入比发生了变化，由原来的3基本上升到4倍左右。所以美国房价整体已经出现了大幅度变化，但是这个4倍是美国的个人保障体系，社会保障体系都是特别完善的前提下，大家都有闲钱可以用来买房子和股票，这种的情况下房价和家庭收入比才是4倍。(2008-07-08 14:22:08) [曹建海]:但是我们的情况是怎么样？北京的情况是，如果在4环以内的房子根本没有1万5千元以下的。假定是1万5千，按照国家规定的小户型，这就是135万。按照07年底北京的家庭收入，一个家庭是2.8口人，一个家庭的收入是6.2万，这样计算的结果是，房价和家庭收入比是21倍。这还是按照四环外比较低的价格来算。整个北京07年的房价，包括所谓的郊区县，北京去年的销售价格是11500元，2006年的时候是8200元，这个上涨幅度是38%，这个幅度是非常大的，跟我们统计局的数字完全不一样。所以这样的情况完全超过了老百姓家庭收入的承受能力，这种情况注定了它的上涨是不能持续的。所以房价走势，应当说北京的拐点已经到来，正在下降。但是在奥运会之后，可能下降的幅度有可能更快一些。(2008-07-08 14:23:49)[中国网]:您预测下降的持续性会持续多久？(2008-07-08 14:24:40) [曹建海]:一旦房价下落，过去买房是以投资和投机的人群，不仅仅是不再推高房价了，而且会形成一个打压房价的因素。投机者买了房子不是为了住的，是要卖掉的。如果房子不能卖掉，对于他的投资和投机就完全失败了。他最终要卖给最终接盘者，如果他卖给下一个投机者，这个投资者买的目的也不是住，也要卖掉。所以必须要找到最后接单的人，如果这个接单的人没有能力，那么预期的房价可能是下降的走势。如果你手里的资产天天在缩水，那你最好是抛的越早越好。所以这个时候投机者不再从开发商手里进货，而是急于把手里的存货抛掉。所以对于开发商来讲，需求没有了，反而多了对手。投机人都变成了抛货的人，是一个竞争对手，这个时候看到投机者的房子不是自己住的，最终回形成竞争对手。所以这个时候不再买他们的房子，而且变成卖自己的房子，变成竞争了，这样会形成一个打压房价、向下走的因素。(2008-07-08 14:25:05)[中国网]:除了您刚才提到的两类人群，一个是开发商，一个是投机商人，除了这些人，我们看到还有很多老百姓买房子是用来自己居住的。这种房价的下跌对于他们来说会产生什么影响呢？(2008-07-08 14:26:23) [曹建海]:如果买房子是用来居住的，我希望是终身，至少我在北京工作期间，我在这里居住。我认为房价回落对他们不是没有影响的。如果原来的房子是200万可以出手，但是房价一下跌到150万了，这在名义上造成了损失，但是这个损失不是真实的，一般要从购价开始计算。比如你买房子花了一百万，如果房子涨到两百万，又回落到150万，你并没有亏损。关键是两百万的时候你没有抛掉，说明你是喜欢这个房子，这是使用价值，而不是房子虚拟的泡沫价值。所以对你来讲，你确实买这个房子用来居住，这个房屋的价值不管是长还是跌，对于居住者来讲，它的使用价值永远存在。它和地震不一样，地震时使用价值丢掉了。那么你买房子的目的就是居住，这个居住价值永远存在。所以不管房价涨还是跌，使用价值的真实效用没有减少。对于一般老百姓来讲，老百姓对于降价是没有意见的。因为一般的老百姓占用的房屋面积是比较有限的，一般一家是一套房子，对于有两套房子以后的家庭，他购买的房子的目的是用来发财的，但是财不是他劳动创造的。现在有一个观点是说老百姓辛辛苦苦炒房也是一种劳动，这个钱不是你创造的，这个钱终究由社会来买单。(2008-07-08 14:26:42) [中国网]:谢谢您，你说购买土地的价格是促使房价上涨和下跌的因素，很多老百姓就不明白这个房价有的时候会上涨，有的时候会下跌，究竟是什么因素给房价造成了影响？(2008-07-08 14:29:35) [曹建海]:最基本的因素就是居住需求，因为大家生活水平提高了，都希望把房子买的再大一些，居住条件再好一些，这是基本的。但是这个需求是跟房价有密切的关系的，这个需求是和房价成相反的关系，就是房价越高，需求最小。为什么房价越高，好象老百姓的自主需求越大呢？这个时候老百姓需求已经发生了变化。老百姓已经不在是买房用来居住了，买房的目的是用来保值增值的，这个老百姓就不是房屋使用者，而是房屋的投资者，购买房屋的目的是用来理财的。就像黄金一样，黄金最近两年来涨幅特别大，老百姓有了购买黄金热，过去买一个戒指和项链不舍得，现在是愿意把所有的储蓄都用来买黄金。这是消费吗？这不是消费，好象是老百姓比原来大方了，其实不是，他买黄金的目的其实是想将来把它抛出来，用来投资。很多老百姓因为房价不断上涨就提前买房，而且过去准备买一个70、80米的，但是我现在买最大的，除了首付以外其他由银行来付，这样一个需求不是居住需求，而是投资需要，买的是自己住，又能投资保值。这是一种自助的理财需求。(2008-07-08 14:30:01) [曹建海]:第三种是买房子通过租金来维护房屋的使用，这种需求现在是非常少的。因为现在的房价跟租金的差距很大，因为30年收不回房屋的投资，这种需求很少。同时要租出来，这样可以获得一个现金，这样可以把物业费和房屋维护和家具的维修收回来。但是这个钱只能维护利息，不能维护本金。所以这个投资的需求基本没有。但是租房本身带有投资的性质，但是真正的目的是买把它抛掉，所以这种买房的目的为了买卖所有权，高价抛出，这是投机需求。投机需求是通过所有权买卖来实现增值获得回报的。投资需求是持有这个投资，然后吃股息和租金，这是投资需求。把它作为一个生产资料和经营手段来从中获利。(2008-07-08 14:37:33) [曹建海]:现在看来这么多需求都存在，除了投资需求基本不存在，像自主需求、自己居住并且理财的需求，买房通过升值抛出的这样的需求，这样的需求是一个主体，更重要的是有银行的支持。现在银行把个人信贷当成是最优质的资产，房地产导致的地价在上升，使得制造业已经没有发展的空间了。所以中国的制造业基本上不做房地产都没有办法生存了，现在我们已经犯了香港病了。香港现在没有制造业，为什么？是因为香港李嘉诚这样的房地产商把地价炒高以后，制造业已经不能生存了。所以中国现在已经完全犯香港病，我们的制造业基本上不能生存了，所有的制造业几乎都要做房地产生意，不做生意就维持不下去。像雅戈尔等这些企业都是通过房地产来繁殖，对外它还是一个制造业，以这个名义来做全国两国的代表，实际上他是真正的房地产商。现在的制造业不行了，房地产业是蒸蒸日上，银行愿意把钱贷给房地产，不愿意给制造业。你拿20、30%就可以拿到100%的产权，这个产权的增值部分全部获得了。这就导致了房价上涨的杠杆效益，所以现在房子更多是用来理财的，还有一些投机的。(2008-07-08 14:39:18) [曹建海]:所以大部分住房目前是用来理财的，更多的是一些投机的。所以对于投机来说，筹码是越多越好，如果筹码有一千套，每一个房子赚1万，就赚了1千万了。现在每个房子在北京赚100万的，太多了。(2008-07-08 14:45:24) [中国网]:但是您刚才提到了，您说最根本的需求还是老百姓居住性的需求。(2008-07-08 14:47:20) [曹建海]:所谓的居住性需求才是真正的需求，但是是跟房价呈反比的。如果说还是这么多老百姓，原来房价是8千，现在涨到1万2，这样的居住需求应当是减少的。所以居住性需求不会存在房价越涨，居住性需求越大。反过来，房价越涨，大家越买，这就不是居住性需求，如果你买了一套房，你原来没买，现在买了，你买了是为了理财，同时自己住着，自住理财型的需求。你买了更多的房子就是为了赚钱，这就是投机性需求，投机性需求占主导地位。其次是理财需求。(2008-07-08 14:47:36) [中国网]:您是怎样看待这样模式的？(2008-07-08 14:48:15) [曹建海]:这个模式显然是不正常的。如果大家把住房当成投机发财的机会，这会导致房价处于完全处在失控的状态。比如只要我有钱，只要付过首付就可以买很多房子，那么这个房价在短期内会导致急剧上涨。如果这个房子本来是砖土做得，如果它卖到黄金价格的时候，这个显然是不能支撑的，到一定程度显然要破裂。因为投机者的需求还要卖给真正自己住的人。我们讲房价上涨过程中自住的需求越来越少，而房价越来越高。所以它一边在萎缩，一边房屋开发数量越大，最后不管多少层环节都有卖给他们。如果这边没有接盘，这个房价就会崩盘了。(2008-07-08 14:48:31) [中国网]:谢谢曹主任。刚才曹主任给大家介绍了影响我国房地产业的因素，大部分还是国内的因素。我还想问曹主任，海外或者国际的宏观环境会不会对国内的房产价格造成一些影响？(2008-07-08 14:50:21) [曹建海]:现在对热钱应当说不光是房地产商、房屋投资者，我们的投资者实际是投机者，是通过房屋所有权买卖获利的。对于他们，以及股市上股民对热钱充满了希望，希望热钱救我们一把。像股市，希望热钱能够把股市推高，把手里的股票高价卖给热钱。那么房地产投资者、开发商希望热钱进到房地产里面，把房价在推高一些，然后把房子抛掉，回收资金。在我看来，除非这个热钱是非常愚蠢的，除非热钱的持有人是非常愚蠢的，他才会随你的愿，买你的意。你可以看到我们的房屋是高度泡沫化，包括股市，虽然这两天股市出现了上涨，但是股票市场的股票价值实际上是以企业的净资产为基准。但是我们可以看到，每个企业股票价值都超过净资产的几倍以上，目前已经是升幅回落之后的。所以注定价格只有炒作价值，根本没有投资价值，一般来讲市盈率超过10倍是没有投资价值的。房屋也是，如果房屋的房价超过年租金的十倍，也是没有投资价值的。但是北京、上海的房屋价格普遍超过租金的30倍，所以这根本没有任何投资价值的。(2008-07-08 14:50:48) [曹建海]:所以热钱不会那么傻，买你的意。如果它进入中国存到银行，中美之间本身有一个利差，现在差不多是两个点。如果它存在银行一段时间以后，把钱取出来换成美元他还获得10%的升值收入，所以这两个无风险收益率可以达到12%。我们知道现在国内银根紧缩，工商业企业，包括房地产普遍缺乏资金，要高利贷都要支付很高的利息，热钱完全可以从事高利贷的生意。(2008-07-08 14:53:15) [曹建海]:我知道现在民间的高利贷在温州一带，开发商的月息达到1毛，一年意味着120%，所以热钱完全可以拿出一部分放给国内的企业。就是一半收不回来，恐怕还是有利可图，因为它是120%，就是我本息收不回来，我只收回利息还有20%的收入。所以热钱不会进入我国的房地产。房地产、股市有没有热钱？是有的。那是早些进入的被套牢，准备出手的。像摩根斯坦利就准备把上海的大楼出手，所以现在热钱准备出手的时候，而不是买进的时间。徐滇庆最近提出来热钱导致金融危机，这是他一厢情愿的一种想法。他认为房地产现在资金非常紧张，房价会回落，回落会导致金融危机，会让热钱占便宜。所以为了不让热钱占便宜，为了避免金融危机，还是应该让房价涨起来，这样就可以打赢深圳的赌。这样他就可以打赢了，没准到11号他会让对手来道歉的。徐滇庆过去的研究充分证明他的研究完全是站在开发商立场上的，完全是不符合中国国情的“忽悠”，一个“忽悠专家”。所以他的道歉如果是真实的，我们还能够接受，如果纯粹是狡辩，反过来忽悠我们的中央放松银根扶持房价，实际上这在害老百姓，害中国。所以实际上这比道歉要可恶的多。(2008-07-08 14:54:14) [中国网]:除了刚才说的热钱问题，我们老百姓投资有两大途径，比较热门的一个是股市，一个是楼市。想请您为大家分析一下，这两者之间有什么关系？(2008-07-08 14:55:59) [曹建海]:我想说明的是，对老百姓来讲，如果是所谓的财产性收入、投资性收入都是通过投资股票做股东来获得股息和红利，如果上市公司不分红利，也不发股息，这个上市公司不管做得多好，是没有任何投资价值的。所以我们的上市公司基本上是不分红的，我们倒是看到原始股东通过上市获得上百亿的财富，这就注定我们的散户要损失几百万，因为他赚了，他赚的就是你赔的。另外老百姓好多买基金，基金本身会亏损。但是基金里面，每个基金经理都有很多的亲戚朋友由于消息泄露做老鼠仓，所以在基金进货之前先进入，在基金抛出之前先抛出。所以目前股市只有投机价值，没有任何投资价值。什么时候有投资价值？股票跌到每股净资产的时候，或者是股票在净资产附近波动的时候，这才具有投资价值。(2008-07-08 14:57:03) [曹建海]:奥运会给房地产带来的商机，应当从2001年开始已经出现了。因为在01年之前，北京市的房地产投资总额占到全市的固定资产投资总额一般占到30%，但是01年奥运会申办成功之后，北京市的房地产投资就突然占到了当年全市投资的50%。一直到03年、04年、05年的时候，房地产投资占到了北京市投资的60%。最近两年来，06年、07年这个比例有所下降，但仍然在50%以上，这个比例是全国最高的。全国平均不到15%，在上海也不到30%，但是在北京最近几年基本上占到了55%左右。仅仅是房地产投资，就占到了55%，其他的还包括基础设施投资，如果加起来，北京市可能就占到了85%以上。再剩余的是工业设备引进、设备技术投资，意味着北京的城市基本是靠房地产推动的。当然，我们知道奥运会之后房价回落，房地产的机会都用完了。所以我觉得奥运会之后，任何的房地产炒作借口都不存在了。因为北京是全国的房地产的标杆，北京的房价就被全国形成一个基准房价，所以很多城市就可以向北京看齐。北京房价也可能是全国最后一个堡垒，也可能是跌的最晚的城市。但是北京房价一跌，它会对全国房价走势的影响非常大。(2008-07-08 15:00:12) [中国网]:我们也看到很多网友提出了自己的问题，都和奥运期间奥运会对房价影响的相关问题。有网友问：奥运期间一定是比赛场馆附近的房子抢手，那么奥运会后您预计哪个区域的二手房市场会比较热门？(2008-07-08 15:01:35) [曹建海]:奥运期间抢手的，我不认为奥运会之后还是抢手的，因为体育场馆并不是你生活最重要的，因为最重要的是生活设施，如果奥运场馆旁边的生活设备由于奥运会的因素配套齐全，这个地方仍然有它的奥运概念。但是奥运会之后，应当说在奥运会期间或者奥运会之前最热的部分，反过来可能是最冷的部分。因为它的租金、房价已经炒到最高了，所以对投资者来讲不是商机，对消费者来讲如果价格过高也不是你消费的场所。(2008-07-08 15:02:04) [中国网]:这里还有网友问：请问专家，您对目前关于奥运期间短租房的市场如何看？有的人甚至放弃了长租的客户，将自己的房子用来做短租使用，这样合算吗？(2008-07-08 15:02:47) [曹建海]:我不知道你前期空置多久，如果你前期空置3个月，在奥运期间租1个月，那样这个短租的房价一定要达到日常水平的4倍才合适，如果你租完之后再空置一个月，因为房子不是一下子租出去的，现在北京空置房非常多，所以如果后面再有一个月租不出去，实际上你的房子必须达到日常租金的五倍，才是核算的。我们知道今年以来北京房租明显上升，上升20%—30%，这是跟奥运会有关。但是北京的房源是非常充分的，包括北京宾馆希望奥运会期间发一笔大财。事实证明，这个发财梦都要破灭了，都是不可能实现的。(2008-07-08 15:03:11) [中国网]:所以大家如果做这样的选择时还是要谨慎。(2008-07-08 15:04:15) [曹建海]:对，这笔帐有可能算错了。(2008-07-08 15:04:36) [中国网]:谢谢曹主任对网友问题的回答。曹主任我还想问您，我们看到在房地产市场是自二套房新政之后出现了持续的市场观望，但是居民住房的愿望或者钢性需求还是存在的。那么随着房价的回落，会不会刺激二手房市场的重新繁荣？(2008-07-08 15:04:52) [曹建海]:对购买二套房的需求，即使说它是改善需求的，实际上它是投资和投机需求为主体的。房价回落大家对二手房，是不是很多人容易买房，这取决于他对未来房价走势的进一步判断。如果你买了一个房子，这个房子每个月缩水两万，那么你买的房子不仅不能盈利，是一个给你增加亏损的投资品。我相信真正理性的人是不会买房的，一定要等房价回落比较合理了再买。如果你确实是为了居住，买房的目的是为了居住，你看好这个位置又喜欢，这个房价又是在你可接受的心里价位，我想房屋的回落应当可以增加居住性的需求。因为居住性需求和房价是呈反比关系的，所以房价回落会使得居住性需求扩大。你买房的目的可能并不是为了投资，即使买的贵了一些，因为他不计算缩水不缩水，他只计算他的使用价值，对这些人来讲，早一点买或者买自己满意的房子，我觉得这也是可以理解的。(2008-07-08 15:05:32) [曹建海]:如果你非斤斤计较投资理财，买了房子是否能够赚钱，会不会缩水，我觉得这样房子对你来讲并不是必须的产品，你就要预期未来的走势。如果走势下落，我认为走势从长期来看是下落的。比如到09年没有出现明显的回落，我相信到2010年，像北京这样的地方，很可能在全国最早实施物业税。因为物业税以后可能是地方政府的主要收入来源，因为地方政府以后不能卖地了，要增加税收的话就只能征收物业税。对二套以上的物业税在老百姓手里是很容易通过的，因为这些人多数都是投机者，这是对房价的推手。如果通过对他们的征税用来对公共设施建设，很多老百姓一个房子占多数，在他们手上很容易通过，这样的结果是物业税的实施对房价会形成非常强大的打压力量，会促使房价构成长期下降的趋势。(2008-07-08 15:07:56) [中国网]:您认为房价会形成长期下降的趋势。我们还有网友说：我认为北京的房子不可能降价，即使降价也是暂时的，以后还会涨起来。(2008-07-08 15:36:25) [曹建海]:也许那个时候我们的钱出现大幅度贬值。根据最近的股市反应来看，他们认为下一步会对房地产放松银根。这样放松银根的结果就是货币贬值，放松银根之后，房价会进一步上涨。像过去北京一套房子有四、五十万就很了不起了，现在随便一套房子都在百万以上。如果北京的家庭资产不到百万的，都是极穷的了。家庭有百万资产是富人吗？看来是，但是实际他还是穷人。可见这个房屋的资产价值对他并没有形成真正的财富，这是什么原因呢？这说明我们的货币已经贬值了。(2008-07-08 15:36:52) [曹建海]:房子原来四五十万，现在标价二百万，这究竟是财富创造、增加还是货币贬值？从个人来看也许是增值了，但是全社会的总财富是不变的，全社会还是这么多的房子，只是价值发生了变化，这意味着钱不值钱，大幅度贬值。将来我们的物价，比如一年涨到20%，那么房价就是上升也没有意义了。物价涨20%，房屋实际价格仍然在下落。即使将来有反弹，可能是人民币贬值，人民币对物资、商品、房屋贬值引起的，而不是真正的价格上升。(2008-07-08 15:37:41) [中国网]:谢谢曹主任。这里还有网友说：我认为暴力开发商黑箱操作，房价不透明，现在信息公开化以后才使房价下降了。如果大家都不买房，厂商就该降价了。(2008-07-08 15:40:17) [曹建海]:那是肯定的，不仅降价，甚至会大量破产，整个房市就会崩盘。所谓的崩盘可能会从一万多回落到三四千，都有可能。如果大家不买房，等于开发商的现金一分钱都不能回收。开发商的钱基本都是银行贷的，开发商可能连利息都还不起，开发商就会破产，房屋、土地就会拍卖。可能我在市场上通过拍卖行就能买到房屋，这个房屋价格是原来的三、四折都不到，这会导致房价的崩盘。这个会引起全社会房价的大幅度回落。(2008-07-08 15:40:30) [中国网]:这里还有网友说：国家出台了很多政策，只有二套房新政提高限制了部分买二手房的人，其他效果都不大。还是应该大量发展经济使用房，而且要严格审查。(2008-07-08 15:41:13) [曹建海]:这也是我的观点。我主张应当为绝大部分居民提供经济适用房。这里的理论依据是土地是老百姓的，老百姓的土地老百姓来使用应该采取划拨的方式。因为土地本来就是他的，反过来再卖给他，这实际跟掠夺没有区别，社会主义的政府怎么能掠夺老百姓的财富。实际上开发商的上游还有土地储备中心，他实际上就是老百姓的土地然后高价卖出，他自己不使用土地，只是打着国有化的名义争过来，然后高价卖给开发商。所以政府赚的这笔钱实际构成了房价的组成部分。现在来看，政府再也不能走这条路了。不能把土地卖给开发商，应该直接建经济适用房。考虑到商品房已经盖了很多，我觉得可以考虑让无房的人、结婚的人，起码是本地的人，优先帮助他们解决经济适用房，这叫满足供给，有多少满足多少。应供全供，来把房屋给他们，这样他们就不再买商品房了，这样商品房的价格也会相应的回落下来。我觉得至少应当为80%的无房居民提供经济使用房。这不需要基金，因为土地征多少都要打入房价的，你的建设成本都列入房价，所以实际上政府不需要花一分钱，只不过少赚钱。社会主义的政府不应该把土地高价卖给老百姓，来掠夺老百姓的财富获得财富收入，不应该是这样。所以目前卖地的政府从未来来看，将来总结历史经验，这应当是政府最耻辱、最丑陋的一个历史阶段。(2008-07-08 15:41:43) [中国网]:所以您强烈的呼吁和要求政府应该把土地卖给老百姓。(2008-07-08 15:43:43) [曹建海]:不是卖给老百姓，是划拨给老百姓。如果不是当地人，也许在当地没有产权，可以买商品房，因为当地人都不再买商品房了，也许比经济适用房贵20%—30%。(2008-07-08 15:44:03) [中国网]:这些年我们看到随着房价的上涨，政府出台了很多宏观调控的政策。您认为政府今后进行宏观调控时，政府应该做什么？(2008-07-08 15:44:36) [曹建海]:中国现在的宏观调控以信贷紧缩，提高准备金为主要政策工具，是信贷紧缩工具。这个紧缩目前来看，全社会都感受到了资金的紧张。在黑市、民间信贷里竟然达到了连续超过百分之百的高利贷，仍然有很多企业趋之若鹜。这就注定了现在整个中国都处在像癌症病人的化疗阶段，中国经济现在处在化疗当中，我们不仅是开发商难受，而且正常的工商企业也感到非常难受。所以这样的局面是好细胞和癌细胞一起做治疗，最终的结果会使整个中国经济导致非常虚弱的状态。因为在化疗的过程中，热钱仍然大幅度进入，热钱可以说是肆无忌惮的进入，而且很轻易的汇出去。它们的一进一出，就从中国掠夺了大量的财富。所以这样的体制，实际对外商来讲在资金上有优势，对国内资本来讲没有优势。所以当前我认为中国应当确定是哪种经济形态是对经济有害的，我们的货币紧缩要针对这样的形态。比如我们的房地产开发商，实际上现在看来，作为中间环节它是对国民经济有害的环节。正因为它把房价推高了，使得我们整体化疗，使得受房价之害的工商企业也受到化疗的伤害，所以我们要分清哪些是癌细胞，得的是什么样的癌症，针对性的进行治疗。(2008-07-08 15:45:02) [中国网]:我们这里还有一位网友提出了自己的疑问，他说：请问专家，房价和通货膨胀有没有联系？奥运会以后，通货膨胀会更严重，什么都会涨，房价当然也会涨，是不是这个道理？为什么深圳、广州的房子下降的很厉害？(2008-07-08 15:46:46) [曹建海]:通货膨胀老百姓知道是消费物价指数，我们吃、穿、用的产品价格上涨。但是实际上这只是物价的一部分，不是全部。老百姓都觉得手里的钱不值钱了，但是国家统计的数字没有变多少，但老百姓都觉得变了很多。所以这说明CPI并不反映通货膨胀，只是反映物价的一部分。国际上大米的价格是国内价格的3倍左右，但是我们国家把粮食压住，我们的粮食涨不起来，这样中国的CPI是比较低的，物价上涨指数比较低，但是它不反映我们真实的物价上涨。除了CPI之外，还有生产资料价格指数。除了这两个之外，这两个可能构成商品和服务的价格指数，还有资产价格。资产价格可以反映为地价、房价、股价，这些年上涨幅度非常大。把资产价格指数、消费者价格指数和生产资料价格指数，这个需要加权平均才能反映物价上涨。物价上涨反映货币贬值程度。(2008-07-08 15:47:36) [中国网]:虽然各地情况有所不同，但是您认为深圳和广州的房价下跌对北京房价会不会带来一些影响？(2008-07-08 15:49:02) [曹建海]:对投资者来说至少知道在中国投资不是永赚不赔的，是有风险的，至少看到了这种风险。北京的房价比起深圳、广州来讲泡沫更大，虽然有奥运会，有很多外地人的支持，所以它的回落会晚于深圳和广州，有可能是全中国最后一个房价回落的城市。但是我想经过奥运会后，对于投机者、开发商来讲，已经失去了继续推高房价的所有炒作依据。所以走向回落是必然的趋势。(2008-07-08 15:49:22) [中国网]:谢谢曹主任今天给我们带来了这么多的建议，说了这么多专业的话。最后我们想请问您，刚才提到您认为中国的房地产市场有很多规范的地方，能不能提出几点建议？(2008-07-08 15:50:02) [曹建海]:我觉得不仅仅是规范开发商，也要规范炒楼的人，更要规范政府。因为从全世界的情况来看，即使是土地私有的情况，全世界都是允许老百姓自己盖房的，即使政府土地有限，政府也要收购土地也要给更贫困的人建廉租房。中国的情况和全世界不一样，中国的土地是老百姓委托政府安排使用，这就注定中国的土地不应该由政府卖给老百姓，来通过这个推进市场化，这是不符合产权最基本的规定。谁的东西就是谁的，老百姓的东西凭什么卖给老百姓。我认为未来应该严格按照《宪法》，如果不是公益性使用的土地政府绝对不能征用，如果你征的目的是给了开发商的话，那你里面是做皮条客的，我认为应当理直气壮反对政府征用，不惜采取任何手段。同理，取消土地拍卖。政府大楼不用了，想卖好价钱，可以拍卖。反过来，从老百姓手里低价征的土地，再高价卖出，从中牟利，这样是构成购房价最基础的东西，这个要坚决取消，同时要取消土地储备中心。如果政府想获得土地上的收入，可以通过征收物业税的方式，既可以打压房地产投机，又是可持续的，这个可以做。(2008-07-08 15:50:22) [中国网]:今天非常感谢曹主任做客中国网，给了这么多中肯的建议，给了鲜明的观点。不管是什么观点，我想有的建议实施起来比较难。但是不管怎么样，要规范房地产市场是所有人的心愿。(2008-07-08 15:52:48)[曹建海]:所以中国房地产要做成不是开发商为主体，而是老百姓自己建房、单位自己建房、合资建房、合作社建房为主体，这样房地产业的发展才是健康的。(2008-07-08 15:53:10) [中国网]:谢谢曹主任的建议，谢谢网友收看。